Tiny House Baugenehmigung: Das musst du wissen!

Du spielst mit dem Gedanken, dir ein Tiny House zuzulegen? Dann solltest du dich vorab unbedingt mit dem Thema Tiny House Baugenehmigung beschäftigen, damit auch rechtlich alles seine Ordnung hat. Dieser Beitrag informiert darüber, ob du in Deutschland, Österreich und in der Schweiz eine Baugenehmigung für dein Minihaus brauchst.

Was ist ein Tiny House (Begriffserklärung)

Das englische Wort „tiny“ bedeutet auf Deutsch „winzig“. Ein „Tiny House“ ist somit ein „winziges Haus“. Der Begriff „Tiny House“ kommt ursprünglich aus den USA, wo Sarah Susanka, eine dort lebende Architektin aus England, 1997 ein Buch mit dem Titel „The Not So Big House – A Blueprint For the Way We Really Live. Das Small House Movement“ veröffentlichte. Ihre Idee vom Tiny House griffen Menschen, Experten wie Laien, rund um die Erde auf und entwickelten eigene Konzepte fürs Tiny House.

Für wen eignet sich ein Tiny House?

Besonders die Nutzung eines Tiny Houses bzw. Gartenhauses als Home-Office-Space hat sich in der Vergangenheit bewährt. In der Notlage der Pandemie mussten viele den Arbeitsplatz nach Hause verlagern und das nicht immer unter den besten Bedingungen. Die Folge: Die Konzentration der Betroffenen fiel ab, aufgrund vieler Einflüsse wie z.B. das klingelnde Haustelefon, der Postbote mit der neuen Lieferung oder die Beschaffenheiten des Arbeitsplatzes.

Doch nicht nur die Maßnahmen der Corona-Pandemie, sondern auch der Trend zu Work-Life-Balance macht Heimarbeit immer attraktiver.

Wie groß ist ein Tiny House?

Die Klassifizierung von Häusern in

• kleines Haus (auch Kleinhaus genannt, auf Englisch: „Small House“)
• und winziges Haus (auch Mikro- oder Minihaus genannt, auf Englisch: „Tiny House“)

ist nicht scharf abgegrenzt. In der Regel sind damit Häuschen gemeint, die zwischen 15 und 45 Quadratmetern (m²) Wohnfläche bieten.

Tiny House – alles, was Baurecht in Deutschland, Österreich und der Schweiz ist

Wer beispielsweise bei einem Aufenthalt in den USA oder beim Schauen eines Fernsehberichts auf Tiny Houses dort aufmerksam wurde, der muss eins wissen: So locker wie in den USA ist der rechtliche Umgang mit den winzigen Häusern in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht. Das Tiny House wird hier umfassend geregelt. Zunächst einmal geht es um den Tiny-House-Typ, den du dir zulegen möchtest. Folgende Typen werden unterscheiden:

Mobiles Tiny House: Typ Fahrzeug oder Typ Ladung

Ein Tiny House ist auch deshalb so beliebt, weil es so klein ist, dass du es mit dem passenden Equipment bewegen und von A nach B transportieren kannst. Das heißt: Du bist damit nicht an einen festen Standort gebunden, sondern mobil unterwegs. Zu geeigneten Standorten gleich mehr. Beweglichkeit (Mobilität) erzielst du

• mit einem Tiny House, das fest auf einem fahrbaren Untersatz montiert ist, wobei das Ganze als Fahrzeug beziehungsweise Anhänger mit Sonderaufbau gilt.
• Ein Tiny House, das du ohne Werkzeug auf einen Hänger (Trailer), ein sogenanntes Wechselfahrgestell oder einen Tieflader aufladen, damit transportieren und wieder abladen kannst, gilt vor dem Gesetz als Ladung beziehungsweise als abnehmbare Ladung.

Mobiles Tiny House unterliegt dem Verkehrsrecht

Du setzt auf ein mobiles Tiny House? Dafür brauchst du in Deutschland eine straßenverkehrstechnische Zulassung. Die stellt dir eine entsprechende Institution aus, zum Beispiel der TÜV oder die DEKRA.

Meist wird das Tiny House als Anhänger mit Sonderaufbau eingeordnet, seltener als abnehmbare Ladung. Ohne straßenverkehrstechnische Abnahme darfst du dein mobiles Tiny House nicht auf öffentlichen Straßen oder nur mit erheblich beschränkter Geschwindigkeit fahren.

Ausnahme: Du transportierst es auf dafür geeigneten LKWs. Diese Transportfähigkeit ist übrigens auch oft der Grund dafür, dass ein Tiny House den verkehrsüblichen Maßen entspricht. Zudem haftet der Hersteller vom Tiny House dafür, dass dieses unter Straßenverkehrsbedingungen statisch zuverlässig ist.

Fest stehendes Tiny House: Typ Gebäude

Steht dein Tiny House dagegen fest auf einem Flecken Erde, sieht es das Gesetz als ein Gebäude der Gebäudeklasse 1 an. Das regeln in Deutschland die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer, die die Rechtshoheit beim Baurecht haben.

Je nach Landesbaurecht kann dann eine Tiny House Baugenehmigung erforderlich sein.

Tiny House – Baugenehmigung in Deutschland

Die baurechtliche Zulassung ist beim Tiny House davon abhängig, wie du es nutzt.

Soll es als Tiny Wohnhaus, Tiny Ferienhaus oder Tiny Wochenendhaus dienen, musst du dir dafür eine Baugenehmigung holen. Diese stellt das örtliche Bauamt entweder für eine dauerhafte Nutzung oder für eine nur zeitweise Nutzung aus. Vorausgesetzt, das Tiny House steht auf einer von deiner Gemeinde dafür geplanten oder genehmigungsfähigen Fläche.

Zu den baurechtlichen Anforderungen an ein derart bewohnbares Tiny House gehört auch, dass du als Bauherr dein Tiny House mit Strom und Wasser versorgen und das entstehende Abwasser sowie den Müll entsorgen kannst.

Ausnahme Campingplatz: Tiny House ohne Baugenehmigung

Soll dein Tiny House auf einem Campingplatz aufgestellt werden, für den im zugehörigen Bebauungsplan entsprechendes Wohnnutzungsrecht geregelt ist, brauchst du dafür keine Tiny House Baugenehmigung. Auch eine Stellplatzgenehmigung ist dann unnötig.

Auf dem Campingplatz schreibt die Campingverordnung des Bundeslandes, in dem der Campingplatz liegt, beziehungsweise, falls es diese nicht gibt, die zugehörige Gemeinde vor, was dort baurechtlich zu beachten ist. So ist beispielsweise auch die Größe des Tiny House geregelt.

Den entsprechenden Verordnungen kannst du auch entnehmen, unter welchen Bedingungen Sie das Tiny House auf dem Campingplatz dauerhaft bewohnen können, ganz gleich ob als Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz.

Ausnahme Wohnwagen: Tiny House ohne Baugenehmigung

Auch dann, wenn du dein Tiny House lediglich als eine Art Wohnmobil beziehungsweise Wohnwagen für die Ferienreise benutzen willst, fällt es nicht unter das Baurecht. Das Tiny House gilt dann als Fahrzeug. Es muss jedoch für den Zeitraum, in dem du es nicht bewohnst, abgestellt werden.

Als Stellplatz kann eine fürs Abstellen von Fahrzeugen ausgewiesene Fläche auf Privatgrund dienen. Untersagt dir deine Gemeinde das Parken deines Tiny Houses auf dem eigenen Wohngrundstück, brauchst du einen extra Stellplatz auf einer Fläche, die als Stellplatz und Garage ausgewiesen ist.

Geeignetes Grundstück fürs Tiny House finden: Darauf kommt’s an!

Du fragst dich: Wo darf ein Tiny House stehen? Der Standort ist abhängig von der Nutzungsart des Tiny House:

• Du willst das Tiny House dauerhaft bewohnen.
• Du willst das Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus bewohnen.
• Du willst das Tiny House als Wohnwagen bewohnen.

Ein Grundstück, auf dem du dauerhaft im Tiny House wohnst, muss gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) zum Bewohnen zugelassen und entsprechend erschlossen, also ans öffentliche Straßen- und Wegenetz angebunden und ans Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen sein.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, kommt es auf den Gesetzestext der geltenden Landesbauordnung (LBO) an, ob du eine Tiny House Baugenehmigung brauchst:

1. 1. Tiny Haus ohne Baugenehmigung (verfahrensfreier Bau). Du musst weder einen Bauantrag stellen noch ein sogenanntes Kenntnisgabeverfahren einleiten. Aber: Stattdessen ist in Eigenverantwortung zu checken, ob du dein Bauvorhaben wie geplant umsetzen darfst. Das bedeutet auch, dass du Verantwortung dafür trägst, zuständigen Ämtern nötige Befreiungen oder Genehmigungen wie einen Standsicherheitsnachweis oder einen Wärmeschutznachweis vorzulegen.
   2. Tiny House ohne Baugenehmigung (genehmigungsfreier Bau). Von einem genehmigungsfreien Bauvorhaben ist die Rede bei Bauanzeige-, Kenntnisgabe- sowie Mitteilungsverfahren. Welche Unterlagen du dafür vorlegen musst, variiert von Bundesland zu Bundesland.
   3. Tiny House Baugenehmigung (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren). Fürs Erteilen der Baugenehmigung fürs Tiny House ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Deinen Antrag dafür reichst du schriftlich bei deiner Gemeindeverwaltung ein. Der Bauantrag musst du und ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben, der das Tiny House entworfen hat: zum Beispiel ein Architekt, Bauingenieur, Bautechniker oder Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes.

Checkliste: Tiny House Baugenehmigung

1. 1. Das Grundstück für dein festes Tiny House ist gefunden? Sind dafür im zugehörigen Flächennutzungsplan das dauerhafte Wohnen oder nur die Wochenendnutzung festgelegt? Gibt es einen Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung? Was schreibt diese/r für Gebäude vor?
   2. Checke die Landesbauordnung! Schreibt dir das geltende Baurecht Mindestmaße fürs Tiny Haus vor? Wichtig: Die Tiny House Baugenehmigung gibt’s nur, wenn du dich an die Vorschriften hältst.
   3. Sprich bei der für dich zuständigen Baurechtsbehörde vor. Nehme schon zum ersten Termin deine Baupläne mit. In dem Erstgespräch erhältst du schon eine erste unverbindliche Auskunft, ob eine Tiny House Baugenehmigung bekommen wirst.
   4. Stelle eine sogenannte Bauvoranfrage! Alles Wissenswerte dazu kannst du den Landesbauordnungen entnehmen.
   5. Zum Einholen einer Tiny House Baugenehmigung brauchst du einen Bauvorlageberechtigten. Du kannst dafür einen Architekten oder Bauingenieur engagieren.

Tiny House – Baubewilligung in Österreich

Die Baubewilligung eines Tiny House in Österreich hängt wie in Deutschland auch von der sogenannten Flächenwidmung ab. Mögliche Stellplätze sind Flächen mit den Widmungen

1. 1. • Bauland-Wohngebiet (festes Tiny House)
      • Grünland Land- und Forstwirtschaft (mobiles Tiny House wenn mit dem Tiny House die Pflege und Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Fläche sichergestellt wird),

• • • In einer Kleingartensiedlung darfst du dein Tiny House auch bauen, wenn das Grundstück als „Grünland – Kleingarten“ deklariert ist. Für Planung und Bau gelten dann die Vorschriften der Kleingartensiedlung.
    • Ein mobiles Tiny House darfst du auch auf einen Campingplatz stellen. Hier gelten die Vorschriften des Campingplatzes.

Einen Bauantrag darfst du als Privatperson in Österreich nicht einreichen. Das muss ein dazu berechtigter Ingenieur machen. Vorzulegen sind dafür Unterlagen wie Lageplan, Grundriss und Zeichnung vom geplanten Tiny House.

Tiny House – Baugenehmigung in der Schweiz

Auch in der Schweiz ist ein stationäres Tiny Haus genehmigungspflichtig. Es gelten die Regelungen der Kantone und Gemeinden, die variieren können. Grundlage fürs Bewilligen ist die geltende kommunale Bau- und Zonenordnung.

Mitunter gibt es Gestaltungsvorschriften für das Tiny House. Dieses muss zwingend in einer sogenannten Wohnzone aufgestellt werden. Das Raumplanungsgesetz lässt es nicht zu, ein Tiny House außerhalb der Bauzone (etwa in der Landwirtschaftszone) aufzustellen – analog zu Wohnwagen oder bewohnten Baustellenwagen.

Ein mobiles Tiny House auf einen Anhänger unterliegt ebenfalls den Vorschriften, wenn du darin dauerhaft an einem Ort sesshaft werden willst. Eine Tiny House Baugenehmigung Schweiz lässt sich umgehen, indem du das Haus auf einen Dauerstellplatz auf einem Campingplatz abstellen.

Oder du nutzt es nur zeitweise: Ein auf einem Anhänger errichtetes Minihaus fällt in der Schweiz nicht unter das Baurecht, sondern wie in Deutschland unter das Straßenverkehrsrecht. Um eine Zulassung zu erhalten, dürfen Anhänger samt Aufbau allerdings maximal vier Meter hoch und 2,55 Meter breit und inklusive Trailer höchstens 3.500 Kilogramm schwer sein.

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Titelbild: ©iStock/HildaWeges
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